水戸・笠間新築注文住宅コラムvol.134 住宅ローンの審査ポイント

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イサカホームの新築注文住宅事業部、水戸・笠間店の柴田です。
水戸・笠間で夢のマイホームを実現するためには、住宅ローンを借りられるかどうかにかかっています。
住宅ローンを借りる際に、どこに注目して審査しているのかについて知っておくといいでしょう。
少々長いお話になってしまいますが、どうぞお付き合いください。

住宅ローンを利用するためには審査にパスする必要がありますが、その基準はローンの種類や金融機関によって異なります。
しかし審査に落ちても理由は教えてもらえないため、何がダメだったのか自分ではわからないのです。
住宅ローンを借りようと思ったら、まずその金融機関が定めている借り入れ条件を調べ、条件をクリアする必要があります。
条件は大きく分けると2つ、に関する条件と物件に関す条件です。


まずはフラット35で提示されている借り入れ条件を整理して自分が申し込みできる条件か確認してみましょう。
ちなみに条件に書かれている「返済負担率」とは、「年間の返済額」を年収で割った割合になります。
この「年間の返済額」には住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、フリーローン、クレジットカードのキャッシングや分割払い、リボ払いなどもすべて含めて計算します。
その返済負担率の割合は、「年収400万円未満なら30%以下」、「年収400万円以上なら30%以上」となっています。

フラット35は適合住宅でなければそもそも利用ができず、人よりも物件に関する条件が厳しめだと言われています。


一方、それに対し民間の金融機関は人に関する条件、つまり返済能力のチェックが厳しめだとされています。
とある銀行の一例ですが、サイトなどに出ている条件を確認すると次のようになっています。
かつては最低年収や、勤続年数、返済負担率の目安なども掲載されていましたが、現在それを表記しないということは、全体の信用力を見るということなのでしょう。

≪主な借入条件一例≫
・借り入れ可能な人:借入時に20歳以上70歳の誕生日まで、完済時年齢が80歳の誕生日までの期間
・保証会社の保証を受けられる
・団地信用生命保険に加入できる(親子リレー返済は子が加入)
・日本国籍、もしくは永住許可などを受けている外国人
・住み替えの際の既存住宅売却に伴う既存住宅ローンの返済資金
・借入金額:30万円以上1億円以内(10万円単位)※収入による制限あり
・借入期間:2年以上35年以内(1年単位)
・担保:購入する土地、建物又は借り換え対象となる土地・建物に保証会社を抵当権者とする抵当権を設定
・建物に長期火災保険を掛け、保険金請求権に保証会社を質権者とする質権の設定が必要な場合あり


つらつらと書き連ねましたが、細かくは金融機関などによって変わってきます。
しかし少なくともサイトや住宅ローンのパンフレットなどに明記されている事項で問題がある場合は、利用できないと考えた方が良いでしょう。
今見る限りでは、民間の金融機関では物件に関する要件は定めていないように見えますが、どんな物件でも借り入れできるかというとそんなことはありません。
所在地や建物の面積によっては借入できないことがあります。
これは売却しにくい物件は担保価値が低くみられることもあるためです。
また、建築基準法に違反している物件は借入できない金融機関もあります。

≪データでみる審査項目≫
フラット35に比べて、民間融資機関では条件を明記していないことが多くあります。
そのため、国土交通省が発行する「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査」のデータも見てみましょう。

民間金融機関が「融資を行う際に考慮する項目」のうち、金融機関が「考慮する」と回答した割合の高かった上位15項目になります。
<融資を行う際に考慮する項目(割合が高い順)>(国土交通省による調査)
1.完済時年齢
2.健康状態
3.借入時年齢
4.担保評価
5.勤続年数
6.年収
7.連帯保証(保証会社の保証など)
8.金融機関の営業エリア
9.返済負担率
10.融資可能額(購入の場合)
11.雇用形態
12.融資可能額(借り換えの場合)
13.ほかの債務の状況や返済履歴
14.国籍
15.取引状況

以下に借入条件などに表示されることのない、もしくは特に注意したい審査項目を取り上げましたのでよく注意してください。


<健康状態>
民間の金融機関のほとんどの借入条件に「団体信用生命保険(団信)に加入できること」という項目があります。
団信に入っていれば、借入者が亡くなった時に保険金で住宅ローンの残債を返済できます。
健康状態が悪い場合は団信に加入できないこともありますが、最近は持病があっても入れるタイプの団信(プラス料金)を用意している金融機関もあります。
また、フラット35のように団信なしで借り入れができる住宅ローンもありますが、それでは何かあった時に住宅ローンの残債が残ってしまいます。
健康状態というのは、住宅ローンにおいても実は重要です。


<勤続年数>
民間金融機関では、勤続年数も重要な審査項目となります。
最近は、勤続年数が「1年以上」としているところが多いようですが、まだまだ「3年以上」としている金融機関もあります。
そのため、転職直後などは勤続年数が短くなってしまい、借り入れできないこともあるので注意しましょう。
金融機関にもよりますが、転職直後であっても、同じ業界内での年収アップの転職で勤務先もしっかりしている場合は借り入れできるケースもあるようです。
いずれにしても選択肢が狭まってしまいますので、転職をお考えなら転職前のほうが借り入れしやすいでしょう。


<年収>
審査の際には最低年収も見られます。
かつては「200万円以上」「300万円以上」と高めでしたが、最近は「100万円以上」「150万円以上」とするところが多くなっているようです。
夫婦で収入合算して借り入れるケースもあるためでしょう。
フラット35には収入による制限はありませんが、返済負担率はあるため、結果的に借入額に応じた年収が必要になります。


<金融機関の営業エリア>
条件としては、借入先の金融機関の営業エリアに「住んでいる」か「勤務している」かの2パターンがあります。
営業エリアの範囲については各金融機関で異なりますが、「店舗から原則1時間以内」などで設定している金融機関もありますので、事前に該当エリアかどうか確認しましょう。


<雇用形態>
雇用形態も重要度の高い審査項目の一つです。
正社員の方はまず問題ありませんが、契約社員や派遣社員を対象としているかどうかは金融機関によって異なります。
フラット35であれば雇用形態は問われません。


<ほかの債務状況や返済履歴>
自動車ローン以外の各種ローンのほか、クレジットカードのキャッシングや分割払い、リボ払いなど、住宅ローンのほかに借入がないかどうか、過去5年間に延滞したことがないかどうかも審査項目になります。
奨学金の返済も一定以上延滞すると信用情報に登録されます。


もしも審査に落ちてしまっても理由は教えてくれませんので、どうしても納得がいかない場合は、全国銀行個人信用情報センターや、日本信用情報機構(JICC)、CICといった信用機関に開示請求手続きを行い確認してみるのもよいでしょう。


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