為になるコラム

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イサカホームの新築注文住宅事業部、水戸・笠間店の柴田です。
水戸・笠間で土地探し中のお客様からよく聞かれることがあります。

「土地の購入は、他の皆さんはどのぐらい見てから決断されているんですか?」

これはもしかすると永遠のテーマかもしれませんね。
不動産は大きな買い物ですから誰しも損をしたくないと思いますし、一番いいものを手に入れたいと思うものです。
実際に土地を見に行った時にとても気に入ったとしても、それを購入するかどうかの決断を迫られたときに皆様はこう思うはずです。

「これで決めてしまっていいのだろうか...」
「ほかにもっといい土地があるんじゃないか...」

では土地を購入した方はどうやっって決断したのでしょうか。

「勢い」「直感」「第六感」などという方もいるでしょう。

土地の購入を決めるタイミングというのはプロポーズに似ているかもしれません。
お相手と出会い、この人と結婚したらどうだろうかと考え、ここだ!と思ったタイミングでプロポーズをしますよね。
土地の購入もそれと似ています。
そのためタイミングというものがありますし、機を逸してしまうと同じ機会は巡ってこないかもしれません。
「これしかないからこれで我慢しておこう、仕方ない」などとマイナス思考での土地の購入はなるべくしたくないものです。
やはり「ここがいい!間違いない!」と思って前向きな気持ちでしたいですね。

気に入った土地が出てきたときは、もう一度その時点で売りに出されているほかの土地も見渡してみましょう。
平たく言うと「ほかにいい土地がないか」の確認をします。
もしかしたら、もう少し後になって今よりももっといい土地が出てくるかもしれませんし、やっぱり出てこないかもしれません。
そして「今、買うべきなのか」を再度、パートナーや自分自身に問いかけてみましょう。
「時期尚早ではないか」「今のタイミングでいいのか」その点をよくよく考え、納得がいったなら思い切って購入するときです!
土地の購入を決めた後は、「きっと自分にとってここが一番いい土地だ」と選んだ自分に自信をもってそう信じましょう。

マイホームを持つということは、自分の城を持つということです。
自分を信じて持った城はきっと愛着のある素敵な住まいになることでしょう。


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イサカホームの新築注文住宅事業部、水戸・笠間店の柴田です。
水戸・笠間で夢のマイホームを実現するためには、住宅ローンを借りられるかどうかにかかっています。
住宅ローンを借りる際に、どこに注目して審査しているのかについて知っておくといいでしょう。
少々長いお話になってしまいますが、どうぞお付き合いください。

住宅ローンを利用するためには審査にパスする必要がありますが、その基準はローンの種類や金融機関によって異なります。
しかし審査に落ちても理由は教えてもらえないため、何がダメだったのか自分ではわからないのです。
住宅ローンを借りようと思ったら、まずその金融機関が定めている借り入れ条件を調べ、条件をクリアする必要があります。
条件は大きく分けると2つ、に関する条件と物件に関す条件です。


まずはフラット35で提示されている借り入れ条件を整理して自分が申し込みできる条件か確認してみましょう。
ちなみに条件に書かれている「返済負担率」とは、「年間の返済額」を年収で割った割合になります。
この「年間の返済額」には住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、フリーローン、クレジットカードのキャッシングや分割払い、リボ払いなどもすべて含めて計算します。
その返済負担率の割合は、「年収400万円未満なら30%以下」、「年収400万円以上なら30%以上」となっています。

フラット35は適合住宅でなければそもそも利用ができず、人よりも物件に関する条件が厳しめだと言われています。


一方、それに対し民間の金融機関は人に関する条件、つまり返済能力のチェックが厳しめだとされています。
とある銀行の一例ですが、サイトなどに出ている条件を確認すると次のようになっています。
かつては最低年収や、勤続年数、返済負担率の目安なども掲載されていましたが、現在それを表記しないということは、全体の信用力を見るということなのでしょう。

≪主な借入条件一例≫
・借り入れ可能な人:借入時に20歳以上70歳の誕生日まで、完済時年齢が80歳の誕生日までの期間
・保証会社の保証を受けられる
・団地信用生命保険に加入できる(親子リレー返済は子が加入)
・日本国籍、もしくは永住許可などを受けている外国人
・住み替えの際の既存住宅売却に伴う既存住宅ローンの返済資金
・借入金額:30万円以上1億円以内(10万円単位)※収入による制限あり
・借入期間:2年以上35年以内(1年単位)
・担保:購入する土地、建物又は借り換え対象となる土地・建物に保証会社を抵当権者とする抵当権を設定
・建物に長期火災保険を掛け、保険金請求権に保証会社を質権者とする質権の設定が必要な場合あり


つらつらと書き連ねましたが、細かくは金融機関などによって変わってきます。
しかし少なくともサイトや住宅ローンのパンフレットなどに明記されている事項で問題がある場合は、利用できないと考えた方が良いでしょう。
今見る限りでは、民間の金融機関では物件に関する要件は定めていないように見えますが、どんな物件でも借り入れできるかというとそんなことはありません。
所在地や建物の面積によっては借入できないことがあります。
これは売却しにくい物件は担保価値が低くみられることもあるためです。
また、建築基準法に違反している物件は借入できない金融機関もあります。

≪データでみる審査項目≫
フラット35に比べて、民間融資機関では条件を明記していないことが多くあります。
そのため、国土交通省が発行する「平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査」のデータも見てみましょう。

民間金融機関が「融資を行う際に考慮する項目」のうち、金融機関が「考慮する」と回答した割合の高かった上位15項目になります。
<融資を行う際に考慮する項目(割合が高い順)>(国土交通省による調査)
1.完済時年齢
2.健康状態
3.借入時年齢
4.担保評価
5.勤続年数
6.年収
7.連帯保証(保証会社の保証など)
8.金融機関の営業エリア
9.返済負担率
10.融資可能額(購入の場合)
11.雇用形態
12.融資可能額(借り換えの場合)
13.ほかの債務の状況や返済履歴
14.国籍
15.取引状況

以下に借入条件などに表示されることのない、もしくは特に注意したい審査項目を取り上げましたのでよく注意してください。


<健康状態>
民間の金融機関のほとんどの借入条件に「団体信用生命保険(団信)に加入できること」という項目があります。
団信に入っていれば、借入者が亡くなった時に保険金で住宅ローンの残債を返済できます。
健康状態が悪い場合は団信に加入できないこともありますが、最近は持病があっても入れるタイプの団信(プラス料金)を用意している金融機関もあります。
また、フラット35のように団信なしで借り入れができる住宅ローンもありますが、それでは何かあった時に住宅ローンの残債が残ってしまいます。
健康状態というのは、住宅ローンにおいても実は重要です。


<勤続年数>
民間金融機関では、勤続年数も重要な審査項目となります。
最近は、勤続年数が「1年以上」としているところが多いようですが、まだまだ「3年以上」としている金融機関もあります。
そのため、転職直後などは勤続年数が短くなってしまい、借り入れできないこともあるので注意しましょう。
金融機関にもよりますが、転職直後であっても、同じ業界内での年収アップの転職で勤務先もしっかりしている場合は借り入れできるケースもあるようです。
いずれにしても選択肢が狭まってしまいますので、転職をお考えなら転職前のほうが借り入れしやすいでしょう。


<年収>
審査の際には最低年収も見られます。
かつては「200万円以上」「300万円以上」と高めでしたが、最近は「100万円以上」「150万円以上」とするところが多くなっているようです。
夫婦で収入合算して借り入れるケースもあるためでしょう。
フラット35には収入による制限はありませんが、返済負担率はあるため、結果的に借入額に応じた年収が必要になります。


<金融機関の営業エリア>
条件としては、借入先の金融機関の営業エリアに「住んでいる」か「勤務している」かの2パターンがあります。
営業エリアの範囲については各金融機関で異なりますが、「店舗から原則1時間以内」などで設定している金融機関もありますので、事前に該当エリアかどうか確認しましょう。


<雇用形態>
雇用形態も重要度の高い審査項目の一つです。
正社員の方はまず問題ありませんが、契約社員や派遣社員を対象としているかどうかは金融機関によって異なります。
フラット35であれば雇用形態は問われません。


<ほかの債務状況や返済履歴>
自動車ローン以外の各種ローンのほか、クレジットカードのキャッシングや分割払い、リボ払いなど、住宅ローンのほかに借入がないかどうか、過去5年間に延滞したことがないかどうかも審査項目になります。
奨学金の返済も一定以上延滞すると信用情報に登録されます。


もしも審査に落ちてしまっても理由は教えてくれませんので、どうしても納得がいかない場合は、全国銀行個人信用情報センターや、日本信用情報機構(JICC)、CICといった信用機関に開示請求手続きを行い確認してみるのもよいでしょう。


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イサカホームの新築注文住宅事業部、水戸・笠間店の柴田です。
家づくりや住宅ローン選びに熱心に取り組む方は多いと思います。
しかし家づくりにかかる諸経費についてはいかがでしょうか?
水戸・笠間で新築注文住宅をお考えの皆様は、こちらも考えておく必要があります。
後々になって資金が不足し、「こんなはずじゃなかったのに...」となる前に一緒に確認していきましょう。


≪家づくりにかかる一般的な諸経費≫
①融資手数料・・・住宅ローンを組む金融機関に対して支払う事務手数料。
  各金融機関によって異なりますが、3~5万円といった金額を設定しているところや融資額の何%とといった計算をするところがあります。

②印紙税・・・住宅ローンを組む際は金融機関と金銭消費貸借契約を結びますが、この契約書に収入印紙を張り付けることにより収める税金になります。

③保証料・・・信用保証会社に保証を委託する費用。借り入れ額が多いほど高くなります。
  金利にあらかじめ含まれていることも多いので事前に確認しましょう。

④団体信用生命保険料・・・住宅ローンを組む方が、返済途中で死亡または高度障害となり返済が難しくなった際に、残りの住宅ローンを支払ってくれる生命保険です。
  民間の金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が前提となっており、保険料は金利に含まれています。
フラット35でもそれまでは別で保険料を支払う必要がありましたが、平成29年10月から保険料が金利に含まれるようになりました。

⑤司法書士報酬・・・登記手続き等を司法書士に依頼した場合にかかる費用。

⑥仲介手数料・・・土地探しを不動産会社に依頼した時にかかる費用。

⑦火災保険料・・・補償内容・保証期間によって異なりますが、マンションの一室より戸建てのほうが保険料は高くなります。

⑧登録免許税・・・登記申請にかかる税金。権利関係を明らかにするため、所有権の保存登記や移転登記を行い、また住宅ローンを借りたときにはマイホームが金融機関に担保されるので、抵当権の設定登記も行います。

⑨引っ越し代・家具・家電購入費用・・・これを予算に含め忘れてしまう方が多いのですが、結構な額になってしまう可能性がありますので気を付けましょう。


≪家づくりの3つのポイント≫
①諸経費は建物価格の1割ほどを見ておきましょう。
 上記の諸経費は建物価格の1割程度かかると考えておきましょう。家具・家電であらかじめ欲しいものがある場合は事前に価格を調べて費用を計算しておくと良いですよ。

②周りの人に相談しましょう。
 住宅ローンの組み方や家づくりに関することは、学校ではもちろんのこと、社会人になってからも教えてもらう機会はほとんどありません。
 ですから、家族や既にマイホームを建てた友人などに話を聞くのはもちろん、専門家にも相談して多くの意見と情報を収集することが大切になります。

③ライフプランを作成しましょう。
 ライフプランとは、一生涯におけるお金の収支や貯蓄残高の推移を把握するためのキャッシュフロー表を中心に、将来の夢や希望を入れた将来予想図のことです。


借り入れできる金額と返せる金額は同じように思うかもしれませんが、実際には借入できる上限まで借りてしまうと返済で一杯一杯になってしまい、生活が苦しくなってしまいます。
返済できる金額を考えて住宅ローンの借入額を決めましょう。


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イサカホームの新築注文住宅事業部、水戸・笠間店の柴田です。
今回はお家の「結露」についてお話しようと思います。

日本の夏は高温多湿の気候であり、どうしても窓や壁に結露が発生しやすくなります。
この結露の対策をしっかり施さなければダニやカビが発生し、アレルギーやアトピーの原因になることもあります。
結露する家というのはすなわち、シックハウス症候群の原因なのです。
押入などに発生したカビは見た目の汚さ以上に危険な状態と言えるでしょう。

古来より日本の家屋には「木」が用いられてきました。
日本は森林が多く素材としてたくさんあるということはもちろん、木には優れた調湿作用があり、湿度の高い日本の気候に適していることを先人たちがしっかりと把握していたからでもあります。
「結露→カビ・ダニの発生→アレルギー(シックハウス)になる」という図式を断ち切るには、その元凶である結露を防がなくてはなりません。

断熱性能や通気工法はもちろん重要ですが、住宅の種類によって結露の発生しやすさなどが異なります。

≪鉄筋コンクリートの家≫
・熱が伝わりやすいため、結露が発生しやすい。またその量も多い。
・表面がべたついて窓や壁などにカビが発生しやすい。

≪木造の家≫
・熱が伝わりにくく、結露は発生しづらい。発生しても量は少ない。
・木には空気中の水分を吸収する効果もあり、表面はさらりとしている。
・カビ、ダニの発生も防ぐ。

そんな木を使った注文住宅をご提案しているイサカホームの展示場にぜひ遊びにいらしてください。



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イサカホームの新築注文住宅事業部、水戸・笠間店の柴田です。
水戸・笠間に新築注文住宅をご検討中の皆様の中には、子供部屋の大きさに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
今回はそんな子供部屋の大きさについて考えていきたいと思います。

平均的に、子供部屋の大きさを4.5帖から6帖で考えていらっしゃる方が多いです。
最近増えているのが、子供部屋を10帖から12帖ほどで作り、子供たちが小さいうちは一緒の部屋とし、大きくなったら間仕切りで部屋を分けるというものです。
小さいうちは一緒の方が様子が見やすいですし、子供に自立を促す時期になったら部屋を分けるというように考えていらっしゃるようです。
また少し前は、ロフトを作りそこを子供部屋とする間取りも多かったのですが、ロフトの場合屋根が近く工夫をしないと夏場に熱がこもり大変な暑さになってしまいます。
家族構成や将来設計をよく考え、部屋数や部屋の位置に注意して新築住宅を建てましょう。


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